こんにちは、
不動産お悩み相談室です。
今回は不動産の反復継続売買の話です。
以前、元同僚から「今、会社で困った事が起きてるけど、どう思う？」という電話がありました。
元同僚は地元の不動産会社に勤めていて賃貸・売買・管理等の不動産業務全般の業務を行っていました。
会社自体、地主との付き合いも多く大規模な土地の売却相談もあるそうです。大規模な土地の売却相談の時は社長自ら担当となって話を進めていたそうです。
元同僚の「困った事」とは、地主から売却依頼を受けた土地を開発し8区画に分譲して販売活動をするという計画を進めているという事でした。
この話を聞いただけでは良い話じゃないかと思いますけど、問題は宅建業の免許を持っていない所有者が自らの土地を8区画に区割りをして販売活動を行うという事でした。
宅建業法では
第２条第２号関係
１ 「宅地建物取引業」について
⑤ 取引の反復継続性
反復継続的に取引を行おうとするものは事業性が高く、１回限りの取引とし
て行おうとするものは事業性が低い。
（注）反復継続性は、現在の状況のみならず、過去の行為並びに将来の行為
の予定及びその蓋然性も含めて判断するものとする。
また、１回の販売行為として行われるものであっても、区画割りして
行う宅地の販売等複数の者に対して行われるものは反復継続的な取引に
該当する。
と記載されています。
その販売の仲介を元同僚が勤めている不動産会社が関わるという事で、業法違反かもしれない取引に宅建士の資格を持っている元同僚が重要事項説明に署名捺印する事が「困った」というものでした。
元同僚の話によれば、宅建業を持っていない者が不動産を購入して転売して利益を得る事を複数回すると宅建業法違反だが所有している不動産を区割りして売却活動する事は反復継続売買ではないというのが、その不動産会社の認識のようでした。
結果、数ケ月間で販売活動は終了したそうですが（因みに建築条件付きで販売していたそうです）、役所からのお咎めはなかったそうです。
今回のような取引を役所に確認したら、
「宅建業法違反の可能性が高いです」
と言ってました。
その後、元同僚は中小の不動産会社に勤めるのはリスクが高いと感じて大手不動産会社に転職しました。
不動産の反復継続売買には明確な基準がないということで、解釈のしようによっては反復継続売買ではないという訳ではありません。
相談した不動産会社が宅建業法違反ではないと言っても、お上が宅建業の免許を持たない無免許での営業活動と判断されたらアウトです。
不動産の反復継続売買に関してはグレーな部分が多くあります。「もしかしたらマズイ？」なんて事があったら役所に確認したほうが良いですね。
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