こんにちは
不動産お悩み相談室です。
今回は収益不動産のお話です。
最近、収益不動産が競売の申立てられたというご相談を頂くことがあります。
以前は、収益不動産の競売をBIT 不動産競売物件情報サイト等で見ると法人が破産をして所有していたアパート等を競売で処分されることが多かったような印象でした。
しかし、最近では一般の方（サラリーマン大家さん）が競売を申し立てられているケースが増えている印象です。
所有者の方に話を聞くと
「老後の事を考えて」
「銀行が融資してくれるから・・・」
「不動産会社に勧められてなんとなく・・・」
「老後のことを考えて」「銀行が融資してくれるから・・・」
一昔前までは、投資は資産家がやるものだという考えだったと思います。
しかし、最近まではサラリーマン大家さんに対して金融機関が積極的に融資をしていました。
サラリーマン大家さんが銀行から借入をして不動産投資をする場合と資産家が借入れをしない不動産投資は全く異なるものです。
銀行から融資を受けて収益不動産を購入するサラリーマン大家さんは家賃収入の50％くらいが銀行への返済になるのに対し、資産家は家賃収入の全てが入ってきます。
借入先の銀行に対して金利を払って利益を出させて、自分も利益を出さなければならないのに対して、資産家は全てが収入になり物件の維持・管理に使えます。
同じ利回りの物件から得られる利益が違うため空室率が高まったり、修繕費が必要な時の負担が大きくなります。
収益不動産に銀行が融資してくれるのは当然です。担保評価が出れば融資はします。回収の見込みが無くなれば競売を申立をして回収すれば良いわけですから。
「不動産会社に勧められてなんとなく・・・」
投資話でよくある話が
「そんなに儲かるなら自分がやればいいのに」
ですね。
私は「良い収益不動産がありますよ。儲かりますよ。」と勧められたら「自分で買えばいいじゃん。」て言います。
不動産会社が勧めてくる物件の8～9割くらいは収益不動産として、サラリーマン大家さんが銀行から融資を受けて購入するのには適さない物件です。
不動産の仲介会社が収益不動産の売却の依頼を受けた場合、最初に物件情報を出すのは買取会社に対してです。
買取会社が購入すれば利益を上乗せして転売します。購入する収益不動産に転売利益+銀行への返済を考えたら利益は薄くなります。
買取会社が買わない場合は一般の購入希望者に情報を提供します。買取会社が買わない理由は様々ですが、収益が見込めない可能性が高い不動産と考えてもおかしくありません。
利益を見込める収益不動産は水面下で取引きされ、ポータルサイトに掲載される収益不動産はリスクが高い可能性があります。
本当に収益不動産で利益を上げようと思うのならスマートフォンで探すような安易な方法ではなく優良物件が集まりそうな不動産会社に足繁く通いを面倒くさがらず物件を直接見に行くことが大切です。
資産と負動産
資産価値2億円で負債も2億円では、空室率が高まった時のリスクが大きくなり、資産価値が負債を下回った場合は売却しようにもできなくなります。
収益不動産の融資をしている銀行は、収益不動産の返済が滞った時は住宅ローンの滞納よりも早い段階で競売申立ての準備に入り実行します。
早い段階で何らかの対応をしなければ、大きな負債を抱えてしまい何も残らない状況になるのは明らかです。
「収益不動産による不労所得」働かずして収入を得る。なんて羨ましいですね。
しかし、「うまい話には裏がある」という言葉があるように、そんな簡単に不動産で儲ける事はできません。
収益不動産の維持・管理でお困りの方は、お気軽にお問い合せ下さい。
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