こんにちは
不動産お悩み相談室です。
今回は共有持分の売却のお話です。
不動産を所有している場合、一人が単独で所有しているケースと二人以上の複数の共有名義で所有されているケースがあります。
親が残した不動産を兄弟の共有名義で所有している、又は夫婦でマイホームを購入した時に購入資金・住宅ローンの返済等を考慮して共有名義にしている等があります。
その他、様々な形で不動産の共有名義があります。
それでは共有名義だけを売却する事は可能か？
理論上は売却できますが、共有名義の不動産を積極的に購入する人はいません。
最近では底地や共有名義を専門で買取りをする不動産会社が積極的にインターネットで広告していますが、共有名義を買取る不動産会社の数は少ないですね。
それでは所有者の一人が借金の担保に共有名義の不動産に抵当権を設定し実行されるような場合、他の所有者はどうなるのでしょうか。
競売で落札されたケースでお話をします。
Aさん（夫の5分の４）とBさん（妻の5分の1）の戸建てのAさんの持分に競売を申立てられた場合です。
共有持分の評価は通常の鑑定額よりも２～３割低く最低入札額を設定します。
通常通りの価格を設定したら入札する人が無く競売が不成立になる可能性があるからです。
通常より安く落札した者は、Bさんに対して利益を上乗せして5分の4の持分を買い取るように持掛けてくるか、Bさんが買い取ることができない場合は5分の1の持分を買取りたいと交渉してきます。
この交渉が決裂すると落札者は民法258条を基に裁判所に共有物分割請求の手続きをします。
共有物分割請求は裁判所を通して共有持分の分割を請求することです。和解・判決により、裁判所が競売により換金化してBさんは2度目の競売の落札者に建物を引渡し、持分に応じた現金を夫の持分を落札した落札者とBさんで分け合うことになります。
第258条
1.共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる。
2.前項の場合において、共有物の現物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。
Bさんは夫の持分5分の4を買い取る為の現金を持っていなければ2度の競売で建物を引渡すことになります。
共有物の分割請求でも競売での不動産の処分になりますので市場価格よりも低い価格になります。当然、Aさんの借入れも残ってしまう可能性も高くBさんの手元に残る現金も低い金額で不動産を手放すことになります。
任意売却でAさんとBさんの二人の同意を得て任意売却で不動産を処分すればAさんの借入も多く返済できてBさんにも多くの現金が手元に残り新しい生活を始める事ができます。
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