こんにちは
不動産お悩み相談室です。
今回は「物元業者 共同仲介 客付業者」のお話です。
不動産業界では共同仲介という取引があります。
売主側の仲介業者を物元業者、買主側の仲介業者を客付業者と言います。
売主側の仲介業者がレインズ等に登録して、買主側の仲介業者が案内をして2業者が仲介に入り売買契約を締結させるという形です。
売主から不動産の売却を直接依頼されてレインズ・ポータルサイトで売却活動を行うのが物元業者です。
私は、売買契約の殆どが物元業者としてです。
客付を得意としている不動産業者さんの大半はインターネットで物件情報を大量に広告として掲載して購入者の問合せから物件を案内して契約まで結びつける活動がメインです。
どちらかに優劣をつけることはできませんが、共同仲介をすると？マークが３つくらいの契約があります（笑）。
私が売却を依頼されている任意売却の物件の場合は客付業者さんからの特に不思議な事？が起こるケースがあります（笑）
新築の分譲住宅等の仲介をメインにしている不動産会社さんと共同仲介をすると大変な事が起こる確率がちょっと高まります（笑）
不動産会社からの請求で物件の登記簿謄本をFAXで送ると先方の営業さんから質問の電話があります。
「【差押え・仮差押え】て何ですか？よく分からないんですけど・・・」
この質問は結構あります。説明すると
「分かりました！」
と言われますが、ホントに大丈夫か？と思いながら電話を切ると、先程の不動産業者の営業さんの上司から電話があり、本人が分かっていなかったようで改めて任意売却の説明をしなければならない、なんて事もあります。
こういう不動産会社に限って、購入のお客さんがいて案内を何度もしてくれて共同仲介での売買契約になる事があるのですが売買契約がまた大変です。
売買契約前に買主側の営業さんから電話があり
「売買契約前に買主様に任意売却の説明と引渡しまでの流れを説明してほしい。少し不安なようなんです。」
私の意見としては、買主側の営業さんには説明しているから買主様に直接説明するのは勘弁して頂きたいんですけど・・・。仕方ないので説明はします。説明する内容は
差押えの登記はいつの時点で解除されるのか
差押えの登記は本当に解除になるのか
売買契約・残金決済の日程が売主側主導になるのは、何故？
その他・・・
契約前に営業さんには伝えている内容がほとんどです。説明後、買主様はご納得頂き快く売買契約となります。
こうなると、何のための買主側の仲介業者か分からなくなります。意味が無いまでは言いませんが・・・。
残金決済の時もトラブルになりかける事もあります。
通常の共同仲介の残金決済は売主・買主・仲介業者2社・司法書士が集まって行いますが、任意売却の場合は債権者が加わります。
債権者が1社であれば、そうでもないんですけど複数の債権者とやり取りをしながら任意売却に慣れていない買主側の仲介業者さんとやり取りをすると結構大変です。一度、買主様の借入先の銀行の担当者がキレかかったこともありました（笑）
物元業者も様々な取引きして経験を積み重ねていく必要がりますが、新築分譲住宅等の客付けをメインにしている不動産会社の営業さんもちょっと訳ありな物件をお客さんに紹介する時は予習・復習が必要ですよ（笑）
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