こんにちは
不動産お悩み相談室です。
今回は「収益不動産 売却」のお話です。
弊社の事務所の徒歩5分位に埼玉大学がありますので相当数の学生向けのアパート・マンションが建っています。
最寄駅からはバス便ですが、学生が多く生活しているせいか商業施設も充実しておりファミリー層も多く生活しています。
そのような地域で弊社は不動産の売却専門で活動しております。
知り合いの不動産会社の社長からは
「賃貸・管理もやればいいのに」
「へそ曲がり」
と言われますが、私は賃貸に関しては向いていないようで紹介を頂いた賃貸募集でお腹一杯になってしまいます。
このような地域でも不動産の売買がないわけではありません。
この２～3年で多く感じるのがアパート・マンション等の収益不動産の売却物件です。学生向けのワンルームマンションが多く感じます。
この何年間、銀行が収益不動産に対しての融資に対して積極的でしたから新築のアパート・マンションが建築し易かったので
新築のアパート・マンションの建築が増えた為、売却に出していない物件でも空室率が高いように感じますね。
空室が増えて持ち出しの金額が増えてしまったアパート・マンションは売却を検討しなければならないタイミングなんだと思います。
売却できれば毎月の持出しも無くなり負担が減るので少しでも早く売却したいと考えるのが普通です。
しかし、売却のタイミングは簡単ではありません。
私も含めて人間は良い時（満室状態）は積極的に行動（不動産の売却）することなど全く考えません。
少し悪くなってきた（空室がチラホラ）時は、「まぁ、何とかなるだろう」で売却のタイミングを見過ごしてしまいます。
そして、空室が多くなり持ち出しの金額が増えた時点で売却を考えようになります。
しかし、不動産全般に言える事ですが良い状態の物件から売却が終わり、状態の悪い物件は売れ残ります。
収益不動産でも同様で空室が多かったり管理状態が悪い物件は売れ残ります。
管理状態に関しては管理会社を変えれば良くなる可能性はありますが、空室率に関してはそう簡単に良くなることはありません。
そして、現在は金融機関が収益不動産の融資が厳しいので空室率が高い物件に融資をするのはリスクが高いので融資の審査を厳しくなります。
空室率が高まり半分近くが空室のような物件は、満室時の年間家賃収入と表面利回りでの査定額では買手がつく可能性は低く融資の厳しい収益不動産は買取専門の不動産会社が安い（現実的な）金額で買い取ってもらうしか処分方法はなくなります。
希望に近い金額で売却するには魅力的な物件にしなければ売却が困難になります。
魅力的な収益不動産とは
・満室に近い入居率
・管理状態が良好な事
・室内のリフォーム、近隣のニーズに合う設備等
つまり、悪い状況になる前の売却するには勿体ないと思うような物件でないと思ったとおりの価格では売却できません。物件の状況（空室率・管理・築年数）が悪くなってから売却するのではなくキャッシュフローが良い時に売却か運用の継続かを見極めて売却を検討する事をお勧めします。
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