こんにちは
不動産お悩み相談室です。
今回は「住宅ローン 税金等 返済優先順位」のお話です。
任意売却のご相談を頂いた時の質問で
「住宅ローンは返済しているが、税金を滞納してしまい差押えをされて公売の話をチラつかされている」
という内容のお話があります。
ご相談者の考えでは住宅ローンを返済していれば競売で自宅を処分される事はないと思っていたようですが、この考えは間違ってもいない正解ではありません。
先ずは、銀行は住宅ローンを返済していれば競売する事はありません。当たり前ですよね。しかし、住宅ローンの返済を優先して税金を滞納してしまうと役所は差押えを不動産に登記します。
税金滞納による役所の差押えは「国税徴収法」に基づく租税の滞納処分の差押えとなります。
この場合の差押えは、裁判所による「民事執行法」による差押えとは流れが少し違います。
民事執行法による差押えは債権者の権利を守るために裁判所が債務者に財産（不動産・債権等）の処分を禁止して競売により処分し債権者が債権を回収します。この差押えに関して定められた期間内に物事が進んでいきます。
「国税徴収法」に基づく差押えに関しては、差押えの登記から直ぐに公売という流れではありません。しかし、債務者（所有者）の財産（不動産・債権等）の処分を禁止するという事は同じです。
ご相談者の中には
「役所は公売しないから差押えされていても気にしないで、住宅ローンを返済していれば問題ない。解決したのと一緒」
という方も稀にいます。
これは大きな間違えですよ。
役所も公売を実行しようと思えばできます。尚且つ不動産を売却しなければならない時には差押えを解除しなければ売却できない状態になっている事です。
更に、住宅ローン・借金問題等の返済ができなくなり自己破産をしても滞納した税金は他の借金と違い無くなる事はありません。
固定資産税は不動産を所有していれば課税され続けられますし、国民健康保険・市県民税等は生きている間は課税され続けられます。
私見ですが、住宅ローン返済と税金納税のどちらかを優先しなければならいならば税金ですね。住宅ローンは任意売却をして債務整理をすればスッキリしますが税金は違います。
税金の滞納をしそうになったら、役所に相談して少額でも払って下さい。そうすれば差押えの登記をされる可能性が低くなります。そして、任意売却をする時も進めやすくなります。間違ってもお金を借りて税金の滞納分の返済・住宅ローン滞納を解決しようと思わないです下さい。
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