こんにちは
不動産お悩み相談室です。
今回は「投資物件 サラリーマン大家さん」のお話です。
いつからかは分かりませんが「サラリーマン大家さん」という言葉が一般的になりましたね。
普段はサラリーマンとして会社勤めをして、良い投資物件の情報があると金融機関から借り入れをして購入し投資物件として所有する。こんな感じですよね。
弊社にもメールで購入条件・収入・所有物件概要等を記載され物件の紹介を求めてこられる時があります。積極的ですよね。
定年退職後の収入
節税対策
不労所得
投資物件に興味を持つと物件を所有していると良い事ばかりでではないかと思ってしまいますよね。
しかし、意外と大変な事が多く
「勢いで買ったけど現実は違った」
というのがご相談者からのお話です。
空室になれば内装リフォーム
賃借人の入居時には仲介手数料
日々の維持管理費
築年数が経過すれば数百～数千万円の修繕費
金融機関への月々の返済
常に順調であればお金は貯まっていきますが、一つ間違えば支出ばかりで大変なことになります。
スルガ銀行・シェアハウス問題が原因で金融機関のアパート・マンションの融資審査が大変厳しくなっていると言われていますが、他行での借入・他の建設会社でのアパート・マンション経営も焦げ付きが増えているという事実もあると思います。
私見ですが、金融機関から借り入れをして物件を購入して投資用不動産を運用して利益を出す事は大変難しいですよ。例えれば、サラ金で借金をして馬券を買って伸るか反るか勝負をするようなものですよ。
新築で購入すれば建設会社が利益が発生
中古の投資物件の売主が不動産会社であれば売買契約時に利益が発生
借入れをすれば金融機関が利息で利益が発生
1つの投資用物件の売買で複数の利益が発生しているのであれば、所有者であるサラリーマン大家さん（投資家）が利益を出すのは余程良い物件でなければ可能性は極めて低いですよ。
最近、任意売却のご相談と競売の物件情報で増えつつあるのが投資用物件の返済問題です。10年前は少なかったと思いますが、増えているような気がしますね。
しかも、購入してから5年以内でアパートローンの返済が滞ってしまうケースが多くあります。これだけ早い段階で滞納しているという事は購入する時の計画が間違っていた可能性が高いですよね。
投資物件の売却の見極めは難しいです。
満室状態で売却を考える人は不動産のプロは余程の人です。
大体はダメになった時に売却したくなって、売却を依頼しても利回り・物件の管理状況で売却価格が下がってしまいます。
投資物件を所有しているサラリーマン大家さんで返済が厳しくなりそうだけど売却できるか悩んでいる方はご相談下さい。
不動産のお悩み相談は「不動産お悩み相談室」にお任せください。
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