こんにちは
不動産お悩み相談室です。
今回は「売主の瑕疵担保免責」のお話です。
瑕疵担保責任？免責？聞きなれない言葉ですよね。
不動産の取引きの際は瑕疵担保責任という言葉が出てきます。
それでは瑕疵担保責任とはどのような事でしょうか。
不動産売買において土地・建物等に通常では発見できないような欠陥（瑕疵）があった場合、売主が費用等を負担して、その欠陥（瑕疵）を修復・除去等を行わなければならないのが瑕疵担保責任です。
瑕疵の例として
雨漏り・シロアリ・建物の傾き・給排水管の故障・越境物・地盤沈下・土壌汚染等
自殺・事件等も心理的瑕疵ですね。
例えば、買主Aさんが注文建築を建てるために売主Bさんから土地を買いました。引渡し後、基礎工事の時に大きなコンクリートの塊が出ました。買主Aさんは売主Bさんにコンクリートの塊を撤去するように請求します。売主Bさんは費用を負担してコンクリートの塊を撤去します。これが瑕疵担保責任です。
瑕疵担保の期間に関しては、民法では買主が瑕疵を見つけてから１年以内であれば賠償責任を請求できるとしています。これでは永遠に瑕疵担保責任は続くのか、売主Bさんの瑕疵担保責任は引渡し後に永遠続くのかと疑問に思う方もいると思いますが、そうではありません。引渡し後の３～６カ月間で瑕疵が見付かった場合に売主Bさんは瑕疵担保責任を負わなければなりません。仮に、売主Bさんが宅建業者であれば瑕疵担保責任は２年間とするのが一般的です。
それでは、どんな時でも瑕疵担保責任は負わなければならいという訳ではありません。
例えば、かなりの築年数が経過していてどうも見てもボロボロでしょうという建物には瑕疵担保は負わないと売買契約に特約として付けます。
これが瑕疵担保免責です。
後は、任意売却での売買契約は売主保護の観点から瑕疵担保免責となります。住宅ローン等の返済が困難な状態の売主に対して瑕疵担保を負わせるの現実的ではありませんよね。
それでは瑕疵担保免責の特約があれば責任は絶対問われないかと言われればそうではありません。
売主が瑕疵の存在を知っていたにもかかわらず黙っていた場合は責任を問われます。
通常、売買契約締結時に物件状況報告書を作成し売主は瑕疵の有無を認識しているか買主に対して説明しています。
瑕疵に関して
知っている
知らない
を正直に伝えます。そうすれば買主は瑕疵の存在を売買契約時に知ることになります。その場合は売主が瑕疵担保責任を負う事はありません。売主は正直に瑕疵の存在を伝えればトラブル防止になるという事です。
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